과도한 구매 젊은 층 위험 커
현재 페이먼트에 부담 없어야
무리한 대출 피하는 게 상책
부동산 및 대출 업계에서 ‘이자율과 연애하고, 집과는 결혼하라’(Date the rate, marry the house)는 말이 몇 년 전부터 유행처럼 번졌다. 이 말은 지금 이자율이 높아도 일단 집을 사고, 이후 이자율이 떨어지면 재융자를 통해 낮은 이자율로 ‘환승’하면 된다는 뜻이다. 그런데 이 말만 믿고 내 집을 마련했던 많은 주택 소유주들이 최근 불안해하고 있다. 기대했던 이자율이 하락이 현실화하지 않아 재융자가 어려워졌고, 여전히 높은 모기지 페이먼트 부담에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다.
■ 재융자 가능성 믿었는데…
고용 및 소득 정보 검증 플랫폼 ‘트루워크’(Truework)는 최근 발표한 ‘2025 신규 주택 구매자 보고서’를 통해 ‘이자율과 연애하고, 집과는 결혼하라’에 기반한 내 집 마련 전략이 Z세대와 밀레니얼 세대 등 젊은 층에게 위험한 재정적 도박이 될 수 있다고 경고했다.
트루워크가 최근 주택을 구매한 1,000명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, Z세대의 64%, 밀레니얼 세대의 65%가 ‘재융자 가능성’을 재정 건전성의 핵심 요소로 꼽았다. 이는 베이비부머 세대(32%)의 두 배에 달하는 수치다.
재융자는 구매 시 적용 받은 대출 이자율보다 현재 시중 이자율이 하락해야 가능하다. 하지만 실제로 최근 이자율 흐름은 젊은 세대의 기대에 부응하지 못하고 있다. 모기지 대출 이자율이 지난 1년간 6% 중후반대를 유지하는 가운데, ‘전국부동산중개인협회’(NAR)는 ‘연방준비제도’(Fed)의 특별한 정책 변화가 없는 한 2025년 평균 이자율을 6.7%, 2026년엔 6%로 전망하고 있다.
트루워크 이선 윈첼 대표는 “젊은 구매자들이 미래 이자율 인하를 재정 전략의 전제로 삼고 있다는 조사 결과로, 현재 이자율 전망에 비춰보면 이는 장기적으로 큰 위험을 초래할 수 있다”라고 부동산 매체 리얼터 매거진과의 인터뷰에서 경고했다. 모기지 대출 기관 플래닛홈렌딩의 토드 카슨 이사도 “재융자에 지나치게 의존하는 것은 매우 위험하다”라며 “이자율이가 떨어지지 않거나, 개인 사정이나 시장 상황에 따라 재융자 자격이 되지 않을 수도 있다”라고 지적했다.
■ ‘경험·이해’ 부족 젊은 세대 위험 커
재융자 시기가 늦춰질 수록 연체 증가와 그에 따른 주택 압류와 같은 재융자 ‘시한폭탄’이 점점 커질 것으로도 우려된다. 과거 세대가 모기지 대출을 계속 유지하려고 노력했던 것과 달리, 많은 젊은 세대는 이자율 하락 가능성에 미래 재정 안정을 걸고 있다는 것이 우려스러운 점이다. 부동산 시장 전문가들은 이런 현상이 금융 압박과 경험 부족에서 비롯됐다고 설명하고 있다.
Z세대와 밀레니얼 세대의 첫 주택 구매자 상당수는 역대 최고 수준인 주택 가격과 높은 모기지 이자율 부담을 안고 내 집을 마련했다. 특히, 이들 중 상당수가 2020~2021년 2%대 초중반의 초저금리 시기가 다시 오길 기대하며 내 집 마련에 나선 경우가 적지 않다. 그러나 당시와 같은 초저금리는 다시 오기 힘들 것이라는 전망이 지배적이다.
젊은 세대의 부동산 정보에 대한 이해도가 떨어지는 점도 문제로 지적된다. 트루워크의 조사에 따르면, 주택 구매자 1,000명 중 약 11%가 주요 모기지 용어를 완전히 이해하지 못한다고 답했는데, 이 같은 현상은 젊은 층에서 두드러졌다. 특히, 젊은 층은 단기적 이자 부담을 줄여주는 ‘변동 이자율’(ARM) 상품에 더 많이 몰리는 경향을 보였다.
변동 이자율 상품은 이자율이 기대와 달리 떨어지지 않으면, 이자율이 급격히 인상돼 대출자들의 재정에 큰 부담을 줄 수 있기 때문에 올바른 이해가 필요한 대출 상품이다. ‘모기지 은행업 협회’(MBA)에 따르면 올해 초 ARM 신청 건수는 2022년 이후 최고 수준으로, 전체 모기지 신청의 약 10%를 차지했다.
■ 무리한 대출 피해야
재융자가 반드시 보장되는 옵션이 아니기 때문에 주택 구매 시 신중한 판단이 필요하다. 주택 구매 후 크레딧 점수 하락, 소득 감소, 주택 가치 하락 등이 발생하면 기대했던 재융자가 힘들어진다. 재융자가 항상 재정적으로 유리한 것이 아니라는 점도 고려해야 한다. 대출 전문가들에 따르면 적어도 이자율을 1%포인트 이상 낮출 수 있어야 재융자를 실시하는 의미가 있고, 재융자 과정에서 발생하는 각종 수수료와 비용도 사전에 철저히 확인해야 한다.
대출 전문가들은 재융자 가능성에 무게를 두지 말고, 현재 모기지 페이먼트에 부담을 느끼지 않는 것이 더 중요하다고 조언한다. 과도한 주택 구입에 따른 재정 부담을 피하기 기위해서 부동산 전문가들은 다음 원칙을 지킬 것을 강조한다.
▲무리한 대출 금액은 피하라. 은행이 승인하 대출 금액과 자신이 실제로 감당할 수 있는 금액은 다를 수 있다. 은행에 제시한 대출 한도대로 대출을 받으면 주택 구매 후 생활비에 쪼들리는 ‘하우스 푸어’ 신세로 전락하기 쉽다. 미래 재융자 가능성에만 의존하지 말고 현재 생활비에 맞는 페이먼트 금액을 선택해야 한다.
▲주택 구매 시 대출 원금과 이자뿐 아니라 주택 유지 관리비, 주택 보험료, 재산세, 공과금 등 모든 비용을 고려하라. ▲온라인 정보와 계산기에만 의존하지 말고, 주택 구매 초기 과정부터 대출 기관과의 상담을 통해 예산을 명확히 파악하라. ▲예산 계획에 여유를 두고 예상치 못한 지출에도 대비하라. 트루워크 조사에 따르면 대출자들이 예상치 못한 비용과 수리비 마련에 어려움을 겪었다. 이사 비용, 갑작스러운 수리비용, 긴급 자금 등도 반드시 별도로 마련해야 한다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
