매물이 구매자보다 2배 많고 첫 구입자 등 재정부담 줄어
가격 하락하고 매매는 늘 것
여전히 높은 모기지는 관건
코로나19 팬데믹 시기 과열됐던 전국 주택시장이 최근 빠르게 ‘셀러 마켓’에서 ‘바이어 마켓’으로 전환하고 있다는 분석이다. 일부 지역에선 매물들이 쏟아지며 ‘사는 사람보다 파는 사람이 최대 3배나 많은’ 수급 역전 현상까지 나타났다.
부동산 전문매체 ‘레드핀’에 따르면 지난 4월 한 달간 미 전역에서 매물로 나온 주택 수는 구매 수요보다 50만채가 더 많았다. 이는 2013년 이후 최대 공급 초과 현상이다. 레드핀은 주택시장에서 집을 팔려고 하는 셀러가 190만명으로 구입하려는 바이어 150만명 보다 34%(약 49만여명) 많다고 분석했다.
이는 셀러수가 바이어에 비해 6.5% 많았던 지난해에 비해 27.5%포인트나 증가한 것으로 역대 최고치다. 부동산 업계에서는 셀러가 바이어 대비 10% 이상 많을 때 바이어 마켓, 반대의 경우 셀러 마켓으로 해석한다.
지역별로는 전국 주요 50개 대도시 중 30개 지역이 바이어 마켓으로 돌아섰다.
바이어 마켓 전환이 가장 두드러진 지역은 마이애미로, 집을 팔겠다는 사람이 사겠다는 사람보다 3배 이상 많았다. 애틀랜타, 오스틴, 피닉스, 탬파 등 미 남부 도시에서도 유사한 흐름이 포착됐다.
전문가들은 “매수자들이 관망세로 돌아서며, 매도자들은 가격을 낮춰야만 거래가 가능한 상황”이라며 “당분간 가격 하락 압력이 이어질 것”이라고 전망했다.
다만 주택 종류에 따라 상황은 달랐다. 콘도는 셀러가 바이어를 83%나 초과했지만 개인주택은 이 비율이 28%로 낮았다. 매물 대비 주택을 원하는 바이어가 더 많기 때문이다.
코로나19 팬데믹 이후 급등했던 집값도 조정 국면에 접어들었다. 5월 전국 집값은 전년 대비 1.4% 상승에 그쳤다. 이는 4월의 2%보다 둔화된 수치다.
100대 도시 중 24곳은 집값이 전년 대비 하락했다. 하락 지역은 대부분 팬데믹 기간 과열됐던 미 중남부 선벨트) 지역에 집중됐다.
레드핀 첸 자오 연구책임자는 “전국 집값은 여전히 너무 높아 수요 회복이 지연되고 있다”며 “기존 집주인들도 더 이상 매도를 미룰 수 없어 시장에 나오고 있다”고 분석했다. 최근 급증한 매물은 직장 이동, 자녀 출산, 이사 등 불가피한 사유로 집을 팔아야 하는 ‘필요 기반’ 매도자들이 대거 시장에 진입한 결과로 풀이된다.
바이어들이 여전히 주택 시장에 진입하기 어려운 요인은 4월 기준 역대 최고에 도달한 중간가격(43만1,931달러)과 역시 역대 최고를 나타낸 월 페이먼트 금액(2,868달러) 그리고 팬데믹 당시 대비 2배 이상 높아진 모기지 금리(6.73%·4월 기준), 그리고 관세 전쟁 및 물가 인상에 따른 경기 불안 등이 꼽혔다.
업계는 “수요 회복까지는 상당한 시간이 걸릴 것”이라며 “지역별로는 추가 가격 조정이 불가피할 것”이라고 내다봤다.
업계는 시장이 바이어 마켓으로 전환됨에 따라 집값은 올 연말까지 약 1%가량 하락할 것으로 예상된다. 집값 상승폭이 올 초 6.2%에서 1.6%로 이미 크게 낮아진데다 바이어 마켓이 이어지고 금리가 큰 변화를 보이지 않으면 가격의 추가 하락이 불가피하다는 게 부동산 업계의 전망이다. 가격 둔화는 특히 첫 주택 구매자를 시장에 끌어들이는 강력한 요인이 될 전망이다.
실제 셀러들은 리스팅 가격을 낮추고 있다.
레드핀에 따르면 자신이 원하는 가격에 주택을 매각하는 셀러의 비율은 전년 동기 대비 4%포인트 하락한 28%에 불과한 것으로 나타났다. 주택 판매의 절반 이상인 53%가 프리미엄이 붙은 가격에 주택을 팔았던 2022년과 비교하면 마켓 변화를 실감할 수 있다.
최근 리스팅 매물은 지난해 같은 기간에 비해 5% 이상 늘었다. 여기에 리스팅에 오른 지 2주 안에 에스크로가 열리는 집의 비율은 전체 37.6%로 2020년 이후 최저치를 기록했다. 올해 8월을 기점으로 주택 가격이 확연히 하락세로 돌아설 가능성을 높이는 또 다른 요인이다.
<조환동 기자>
