주택 시장 정체 우려 목소리
대부분 금리 인하 필요 강조
인하 속도와 인하폭은 차이
도널드 트럼프 대통령이 제롬 파월 ‘연방준비제도’(Fed·연준) 의장의 후임으로 유력한 5명의 최종 후보군을 확정했다. 트럼프 대통령의 최종 선택은 향후 주택시장과 전체 경제에 큰 영향을 미칠 전망이다. 최근 스콧 베센트 재무장관이 공개한 5명의 최종 후보 중 케빈 워시 전 연준 이사와 케빈 해셋 백악관 ‘국가경제위원회’(NEC) 위원장이 유력한 2인으로 꼽힌다. 이 밖에 크리스토퍼 월러 현 연준 이사와 미셸 보우먼 연준 부의장도 후보에 포함됐다. 마지막 후보로는 세계 최대 자산운용사 블랙록의 릭 리더 투자 임원이 이름을 올렸다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 각 후보가 의장에 지명될 경우 주택 시장에 미칠 영향을 전망했다.
▲ 미셸 보우먼, ‘주택시장 하강 위험 커져…금리 인하 필요’
미셸 보우먼 현 연준 이사는 최근 주택시장의 둔화세에 강한 우려를 나타내며, 금리 인하 필요성을 다시 강조했다. 보우먼 이사는 2018년부터 연준 이사로 재직 중으로, 지난달 연례총회 연설에서 “주택시장이 하강 국면에 빠질 위험이 크고 경제 전반으로 위험이 확산될 수 있다”라고 경고했다.
그는 또 “단독주택 건설과 판매 부진이 이어지는 가운데, 매물 재고가 늘고 주택가격이 하락하는 등 주택 수요가 약화되고 있다”라며 “높은 모기지 이자율이 소득 증가세 둔화와 맞물리며 시장에 지속적인 부담으로 작용하고 있다”라고도 지적했다. 보우먼 이사는 크리스토퍼 월러 연준 이사와 함께 올해 초부터 금리 인하를 주장해 온 대표적 인물이다.
▲ 케빈 워시, ‘연준 보유 MBS 매각해야’
케빈 워시 전 연준 이사는 현 연준의 통화정책 기조를 정면으로 비판하며, “이제는 연준의 ‘체제 전환’이 필요하다”고 주장했다. 워시 전 이사는 2006년부터 2011년까지 글로벌 금융위기 시기에 연준 이사로 활동한 인물이다. 그는 최근 발언에서 “현재의 통화정책이 경기 성장의 발목을 잡고 있으며, 주택시장 침체를 심화시키고 있다”라며 “특히 첫 주택 구입자들이 집을 살 여력이 없게 됐다”라고 지적했다.
워시 전 이사는 연준이 국채나 자산을 매입해 통화공급을 늘리는 정책을 중단하면 금리를 인하할 여지가 생긴다고 주장한다.
이 같은 구상에 따라, 연준이 보유 중인 2조 달러 규모의 ‘모기지담보부증권’(MBS)을 매각해야 한다고도 제안했는데, 이 같은 조치가 단기적으로 모기지 이자율을 오히려 끌어올릴 가능성이 있다는 지적도 있다.
▲ 케빈 해셋, ‘중립금리 유지해야’
케빈 해셋 백악관 국가경제위원회 위원장은 트럼프 대통령과 가장 가까운 경제 참모로 꼽히며, 연준 의장 후보로 지명될 경우 연준 독립성 논란이 불거질 수 있다는 지적이 있다. 이 같은 지적에 해셋 위원장은 최근 폴리티코와의 인터뷰에서 “연준의 독립성은 필수적”이라고 강조하면서 “독립적 연준은 경제 전망에 사용한 사용한 모델 등을 공개해야 한다”라는 입장을 밝혔다.
해셋 위원장은 점진적 금리 인하를 통해 기준금리를 경제에 자극도 제한도 주지 않는 수준인 ‘중립금리’(Neutral Rate)로 유지하는 방안을 지지하는 것으로 알려졌지만 중립금리가 정확히 어느 수준인지 밝히지는 않았다. 그는 지난 9월 연준의 0.25% 포인트 금리 인하를 신중한 조치라고 평가하면서 금리 결정은 데이터에 기반해야 한다는 원칙을 강조한 바 있다.
▲ 릭 리더 ‘과감한 금리 인하 필요’
릭 리더 블랙록의 채권투자 ‘최고책임자’(CIO)는 제롬 파월 연준 의장의 금리정책이 저소득층에 부담을 주고 주택 구입 여력을 떨어뜨린다며, 즉각적이고 과감한 금리 인하를 주장한다.
리더 CIO는 지난달 블룸버그와 인터뷰에서 “주택시장 전반이 정체 상태로, 건축허가, 모기지 신청, 신규주택 판매, 착공률 모두 제자리”라며 “주택 비용을 낮춰서 주택 구매 부담을 줄여야 한다”라고 강조했다.
그는 연준이 단기금리를 빠르게 낮추면, 모기지 이자율 등 장기금리까지 낮아져 주택 비용을 낮추고, 이를 통해 인플레이션 압력도 완화할 수 있을 것으로 전망하며 “모기지 이자율이 내려가면 더 많은 주택을 지을 수 있다”라며 “건설업체가 모기지를 보조하지 않아도 되고, 주거비 인플레이션도 낮출 수 있다”라고 강조했다.
리더 CIO는 장기 국채를 전략적으로 매입해 목표 금리를 유지하는 ‘수익률 곡선 조절’(Yield Curve Control·YCC) 정책을 구상하는 것으로 알려져 있다. YCC는 금융위기와 팬데믹 시기의 연준 긴급 채권 매입과 달리, 유동성 지원보다 특정 금리를 목표로 하는 점에서 차별화된다. 하지만 일부 경제 전문가들은 YCC가 모기지 이자율을 직접 낮추는 장점이 있지만, 과거 미국, 일본, 호주 사례에서 보듯 위험도 크다고 지적한다.
▲ 크리스토퍼 월러, ‘신중한 금리 인하’
크리스토퍼 월러 현 연준 이사는 금리 인하를 지지하면서도 신중하고 점진적인 접근을 강조하고 있다. 월러 이사는 10월 CNBC와의 인터뷰에서 “금리를 낮출 필요는 있지만, 너무 빠르고 공격적으로 진행해서 경제가 잘못된 방향으로 갈 위험을 만들고 싶지 않다”라며 조심스러운 입장을 밝혔다.
월러 이사는 연준의 중립금리를 대략 3~3.25% 수준으로 보고 있다. 월러 이사가 연준 의장으로 선임될 경우 안정적 리더십과 점진적 금리 조정을 통해 모기지 이자율도 서서히 낮아지는 방향으로 정책이 운영될 가능성이 큰 것으로 전망된다.
<준 최 객원 기자>
